一江半落，水分南北；一沙成洲，万顷碧波。在南京的“城市后花园”里领略原汁原味的田园风貌，赏花漫步，感受风吹稻浪，体会瓜果飘香，这诗意般的田园生活成为都市人的“乡愁”。八卦洲在推动乡村振兴中，既回归农业本质，又通过盘活利用闲置住宅，把“沉睡”资产盘活，让农村闲置“资源”变“资产”，让农民“钱袋子”鼓起来。

一、基本情况

2021年1月，为扩大八卦洲旅游规模和业态，以乡村旅游促进乡村振兴，八卦洲生态建发公司（国资）、燕子矶新城指挥部、栖霞山管委会联合出资，成立国资小江河（南京）文化旅游发展有限公司（以下简称小江河公司），通过统筹小江河周边的环境整治工作，打造青春里特色街区、外婆湾民宿集聚区、小江河水上游线等项目，与陌上花渡等景区联动配套，引导更多农户参与乡村旅游，提升村集体和村民收入水平。

外婆湾民宿坐落于长江第三大岛--八卦洲，位于八卦洲街道的外沙村临江四组外婆湾区域。通过租赁农户闲置房屋，结合地方的人文生态景观以及自然禀赋，花费367.34万元改造内部设施，建成3栋不同风格的民宿和1栋民宿接待中心，有20间客房、28张床位、15名本地阿婆，建筑面积共1418平方米。2021年9月外婆湾民宿正式对外营业，并和陌上花渡集装箱民宿联动发展，成功入选南京市第二批职工疗养基地。通过民宿二期项目的提档升级，外婆湾民宿现已是集餐饮会议、教育培训、职工疗休养接待等为一体的民宿接待中心。

二、盘活主体

  为深化农村宅基地改革，把“沉睡”资产盘活，让农村闲置“资源”变成“资产”。前期，我们经充分的摸底宣传，一方面利用农业嘉年华、美丽乡村等品牌，鼓励周边村民将闲置房屋出租，村民也普遍希望能够由政府先行先试，愿将闲置民房租赁给小江河公司用于民宿开发、统一规划、统一打造，积极发展民宿产业，做强村级集体经济。

三、盘活业态

外婆湾民宿既是一种经营，也是一种生活，更是一种艺术。一条小河从门前静静的流过，外婆家就依偎在河边。这里有清新田园风格的归园里，有时尚简欧风格的Villa O,有精致水乡风的半水居，风格不同，体验各异，但是相同的是，外婆湾民宿统一提供阿婆管家服务，可以吃到家常菜，做平常事，隐居在寻常百姓家，仿佛回到久违的外婆家。同时，外婆湾民宿紧邻陌上花渡景区，农房流转做景区配套商业用房有较强的区位优势。八卦洲结合自身的资源特色，积极探索“民宿+美食”“民宿+休闲”“民宿+康养”等多元业态融合发展模式，扩大消费群体。联合研学机构、亲子机构、老年康养机构共同开发乡村研学游、老年康养游等旅游产品，提高在非周末、非法定节假日的入住率；联合高校、培训机构、教育机构，在寒暑假期间举办冬夏令营、远足活动、生态体验等适合大学生、青少年参与的培训、体验和实践活动，与日常民宿消费群体形成错时消费。

四、盘活机制

考虑到外婆湾民宿与陌上花渡集装箱民宿联动，且当前民宿拓客、运营依托陌上花渡园区带动，小江河公司将民宿统一交由陌上花渡（江苏四季年华旅游发展有限公司）运营，按照“公司+农户”模式开展运营工作，四季年华公司聘请周边本地阿婆负责民宿的日常维护，打造特色农业品牌形成产业，依托于特色农业产业发展乡村旅游业，将闲置宅基地作为民宿，为休闲旅游提供空间场所。

五、盘活成效及收益分配

  近两年虽然民宿行业受疫情影响较大，但我们积极开展线上线下推介活动，自2021年9月运营以来，截至2022年12月，累计接待游客约1.58万人，收入约92.5万，其中2021年接待游客5321人，收入约15.6万，2022年接待游客10512人，收入约76.9万，含接待南京市职工疗养团队23批，559人，收入约60.6万。同时，民宿提供的餐饮农产品均在周边农户采购，而且外沙村外婆手工艺品、八卦洲农产品都在民宿进行展示销售，据统计，2022年民宿带动周边农产品销售约40.6万，带动附近村民就业，2022年阿婆最多一名增加年劳动收入4.4万元。农户年租金共11.5万，另外外沙村集体管理服务费为当年租金的10%。